公募REITs市场有望进一步扩容 推进保障性租赁住房REITs试点

本报记者杨毅

公募REITs迎来扩容扩募信号。公募3月18日，市s试证监会网站发布《深入推进公募REITs试点 进一步促进投融资良性循环》提到公募REITs下一阶段的望进重点工作：一是正在研究制定基础设施REITs扩募规则；二是抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。

在分析人士看来，步扩深入推进公募REITs试点，容推对完善国内REITs市场制度建设及扩充REITs市场体量、进保助力REITs市场高质量发展具有重大意义。障性租赁住房此次证监会发文释放积极信号，公募国内REITs市场有望进入高质量发展阶段。市s试

深入推进REITs试点

推动基础设施REITs健康发展，望进是步扩“十四五”规划纲要作出的一项重要部署，对于有效盘活存量资产、容推创新投融资机制、进保拓宽权益融资渠道、障性租赁住房增强资本市场服务实体经济能力等具有十分重要的公募意义。

2021年6月，首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着公募REITs试点正式启动。目前，已有11只公募REITs产品上市，资产类型涵盖产业园、仓储物流、高速公路等。从试点效果看，公募REITs市场运行平稳，流动性和价格发现机制总体较好，REITs试点取得良好开局。

“当前，证监会正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围，更好发挥公募REITs的功能作用，进一步促进投融资良性循环，助力实体经济发展。”证监会在上述文章中表示。

从相关举措看，一方面，证监会正在研究制定基础设施REITs扩募规则。目前，证监会正在指导交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。另一方面，抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。目前，证监会正在会同相关部委研究推动保障性租赁住房REITs试点工作，尽快推动项目落地。

资管REITs团队认为，此次证监会发文给REITs市场再次注入一剂强心针，无论是扩募制度还是针对保障性租赁住房REITs的配套政策，都将进一步完善REITs制度体系，推动REITs市场供给常态化，从顶层设计上保证REITs市场健康有序发展，保障广大投资人利益。

扩募配套规则有望出台

扩募是指在基础设施REITs基金首次发行设立后再次扩大募集，并将募集资金用于投资的行为。分析人士认为，我国现有的基础设施公募REITs规则明确，基础设施基金可进行扩募，同时为扩募发售方式保留了充分的灵活性，前期公募REITs试点项目的申报、发行上市、稳健运营、顺利分红为扩募操作奠定了基础。

事实上，扩募是REITs产品的重要特性。证监会表示，扩募与首发一样，是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制，有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产、优化投资组合、促进并购活动，更好形成投融资良性循环。

扩募机制的引入对国内基础设施REITs市场具有重要意义。国泰君安资管REITs团队认为，对REITs本身而言，扩募机制有助于REITs优化投资组合，分散投资于单一基础设施项目带来的风险；对市场而言，REITs二级市场交易相对活跃，扩募机制为基础设施资产大宗交易提供了“定价锚”。同时，大宗交易市场为资本市场带来了优质资产来源；对基础设施REITs发起人而言，扩募机制使得REITs突破了狭义融资工具的范畴，真正成为可持续注入优质资产的上市平台，对发起人通过REITs实现资产盘活起到了促进作用。

扩募机制是REITs生命力的重要源泉。上海证券交易所副总经理卢大彪表示，结合国际REITs市场成熟经验及境内股票市场的相关机制安排，上交所将积极推动扩募配套规则的出台，并组织市场各方筛选合适资产，争取尽快推动扩募项目落地。

推进保障性租赁住房REITs试点

自首批项目落地以来，REITs试点资产类型呈现多样化发展趋势。除产业园、高速公路、仓储物流等传统基础设施资产以外，低碳能源、水利设施、保障性租赁住房等契合国家政策导向，助力碳达峰、碳中和及落实民生工程保障等有利国计民生的资产类型成为重点推进的方向。

2021年7月，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台，其中提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。之后，根据国家发展改革委公布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，保障性租赁住房被纳入试点行业范围。

业内人士表示，推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金来源，更好吸引社会资本参与，促进行业向新发展模式转型，实现平稳健康发展。

表示，在“房住不炒”“租购并举”背景下，租赁住房市场扩容是大势所趋，改善租购比例是未来我国住房市场发展主旋律之一。其中，保障性租赁住房是关乎民生工程的重要基础设施，公募REITs可以通过市场化资源配置机制，实现租赁住房领域保障性和市场化的平衡。

“在监管部门的指导和市场各参与方的努力下，基础设施REITs市场将健康茁壮成长，成为中国基础设施投资建设的基石力量。”国泰君安资管REITs团队表示。

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